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Achat de fonds de commerce sous condition suspensive d’un nouveau bail : proposition de bail ne vaut pas bail

RTD Com. 2018 p.56
Achat de fonds de commerce sous condition suspensive d’un nouveau bail : proposition de bail ne vaut pas bail
(Com. 22 nov. 2017, n° 16-21.401, F-D)
Bernard Saintourens, Professeur à l’Université de Bordeaux, Institut de recherche en droit des affaires et du patrimoine – IRDAP

Le sort du bail des locaux d’exploitation, en cours lors de l’achat d’un fonds de commerce, constitue évidemment un paramètre essentiel de l’opération, prise dans son ensemble. L’arrêt de la chambre commerciale, en date du 22 novembre 2017, vient apporter un éclairage particulier sur l’hypothèse, assez commune, concernant une promesse synallagmatique de vente d’un fonds de commerce, assortie d’une condition suspensive. En l’espèce, la condition suspensive portait sur la conclusion d’un nouveau bail de neuf ans aux mêmes charges et conditions que le bail initial, moyennant une augmentation de loyer n’excédant pas vingt pour cent. Considérant que la condition n’était pas remplie à la date prévue pour la signature de l’acte de vente, le cessionnaire pressenti refuse de signer ledit acte et se trouve donc condamné à verser l’indemnité conventionnelle prévue en cas de non-réalisation de la vente. Les juges du fond ont estimé que la proposition émanant du bailleur de renouveler le bail lorsqu’il viendrait à expiration, conformément aux termes contenus dans la promesse, conduisait à constituer le refus du cessionnaire pressenti de mauvaise foi, de sorte que la condition suspensive devait être considérée comme accomplie.

Pour prononcer la cassation, la chambre commerciale retient que la proposition du bailleur de renouveler le bail à son terme, c’est-à-dire vingt et un mois plus tard, « ne correspondait pas à la conclusion effective d’un nouveau bail, au plus tard à la date de signature de l’acte de cession du fonds de commerce ». La position adoptée est importante, tant sur le plan théorique que pratique.

On relèvera que, pour prononcer la cassation, la haute juridiction se place sous le visa des anciens articles 1134 et 1178 du code civil. Le premier, célébrissime en ce qu’il est l’expression de la force obligatoire des contrats, se retrouve désormais, du fait de la réforme réalisée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, à l’article 1103, et le second, qui retient que la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, figure à l’actuel article 1304-3 du code civil, ce qui assure la pérennité de la position adoptée dans l’arrêt commenté. En définitive, c’est bien en contemplation de la volonté des parties, telle qu’elle est exprimée à l’acte et qu’elle résulte, en tant que de besoin, de son interprétation par le juge que doit être appréciée la situation. L’acquéreur, tenu par la promesse synallagmatique de procéder à l’achat du fonds de commerce, avait pris un engagement conditionnel, tenant à la conclusion d’un nouveau bail aux mêmes charges et conditions que le bail en cours (sous la limite d’une augmentation de vingt pour cent du loyer). Pour que ladite condition se trouve remplie, et qu’il soit donc tenu par son engagement d’acquérir, encore fallait-il, selon l’appréciation retenue par la Cour de cassation, qu’à la date du contrat de vente du fonds, un nouveau bail, répondant aux attentes exprimées, soit bien conclu avec le bailleur. La simple proposition émanant du bailleur de renouveler le bail aux conditions demandées, lorsqu’il arriverait à son terme n’est pas considérée comme répondant à la condition suspensive. En refusant de signer l’acte d’achat du fonds, le cessionnaire pressenti ne peut être considéré comme étant de mauvaise foi et que cela emporterait, en application de l’article 1178 du code civil (ancien), l’accomplissement de la condition.

C’est à une approche concrète, pragmatique, à laquelle invite la Cour de cassation. Lors de la conclusion des avant-contrats en vue de la vente d’un fonds de commerce, la précision devra être de mise. Un engagement du bailleur à renouveler le contrat en cours, lorsqu’il arrivera à son terme, ne peut équivaloir à la conclusion d’un nouveau bail, concomitamment à l’achat du fonds de commerce.

Mots clés :
FONDS DE COMMERCE * Vente * Bail commercial * Condition suspensive * Promesse de bail