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Bail commercial : clause résolutoire et bonne foi contractuelle

 

Le manquement contractuel du preneur à bail ne suffit pas à justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire demandée par le bailleur, la bonne foi de ce dernier devant également être caractérisée.

Jouant un rôle accru depuis plusieurs années en jurisprudence, la bonne foi justifie qu’un contrôle de la loyauté du comportement contractuel du débiteur autant que du créancier soit rigoureusement opéré. La mise en œuvre des clauses résolutoires, c’est-à-dire celles qui entraînent automatiquement la résiliation ou la résolution du contrat si le débiteur n’exécute pas son obligation, constitue l’exemple le plus connu de ce contrôle (Civ. 1re, 31 janv. 1995, n° 92-20.654), qui se révèle spécialement nécessaire en matière de baux commerciaux.

En l’espèce, le propriétaire de locaux commerciaux loués à une société avait demandé à mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée dans son contrat de bail en raison de travaux effectués, sans son autorisation, par la société preneuse, et après qu’elle lui eut adressé une mise en demeure, restée infructueuse, de remettre les locaux en l’état. La cour d’appel accueillit sa demande au motif que les travaux, même imposés par les normes en vigueur, avaient effectivement été réalisés sans avoir été autorisés par le bailleur ni régularisés à l’issue du délai d’un mois notifié dans la sommation d’exécuter. Au visa de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la Cour de cassation a censuré la décision d’appel, reprochant ainsi à la cour d’avoir omis de rechercher, comme la société preneuse le lui demandait, si la clause résolutoire n’avait pas été mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par la preneuse avant la délivrance de la mise en demeure.

La notion de bonne foi, qui fait depuis quelques décennies maintenant l’objet d’un contrôle accru par les juges, est généralement perçue comme l’obligation pour le débiteur d’une obligation contractuelle d’exécuter rigoureusement et loyalement son obligation. Or, la Cour de cassation confirme dans cette décision (V. déjà Civ. 3e, 19 nov.2015, n° 14-18.487) que la notion de bonne foi s’impose sans distinction au débiteur comme au créancier d’une obligation contractuelle, de sorte que la mauvaise foi peut tout autant provenir du débiteur, dont la déloyauté va s’exprimer dans la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, que du créancier, par un usage abusif des prérogatives que le contrat lui aura conférées.

En effet, classiquement, la bonne foi, au soutien de la force obligatoire du contrat, se traduisait essentiellement par l’obligation faite au débiteur d’exécuter rigoureusement ses engagements ; l’exigence de loyauté ne pesait, finalement, que sur lui sans jamais être utilisée, comme c’est le cas aujourd’hui, comme un moyen de restreindre les pouvoirs du créancier.

Datant des années 70, ce renversement de perspective, renouvelant le rôle conféré à la bonne foi, se traduit notamment par le fait que la bonne foi ne s’applique non plus uniquement au contenu du contrat mais également aux comportements des contractants lors de l’exécution de leurs obligations et de la mise en œuvre de leurs prérogatives contractuelles. La jurisprudence fait application du principe de bonne foi non plus seulement pour vérifier que les obligations contractuelles incombant aux parties sont conformément exécutées mais aussi pour paralyser certains comportements déloyaux et sanctionner l’usage abusif d’une prérogative contractuelle par l’une des parties, en l’espèce la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Or l’exercice de ce contrôle se révèle particulièrement utile dans le cadre du bail commercial. En effet, la clause résolutoire y est très fréquemment stipulée, en raison de l’avantage qu’elle procure au bailleur en le dispensant de soumettre à l’appréciation du juge la gravité du manquement allégué sur le fondement de l’article 1741 du Code Civil et des nouveaux articles 1224 et suivants du Code Civil. Ainsi le bailleur peut-il faire constater judiciairement la résiliation du bail un mois après la signification du commandement au preneur lui enjoignant de respecter l’obligation à laquelle il ne défère pas (C. com., art. L. 145-41). Or, ce dernier peut évidemment être tenté de l’exploiter abusivement pour échapper à ses propres obligations, comme en l’espèce, ou encore à la protection particulière accordée à la propriété commerciale (C. com., art. L. 145-1 s.). C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation impose aux juges du fond de vérifier les circonstances dans lesquelles la clause résolutoire du bail commercial a été mise en œuvre par le bailleur (Civ. 3e, 23 juin 2015, n° 14-12.606). Ainsi la clause résolutoire peut-elle, si l’abus de sa mise en œuvre est caractérisé, être paralysée (Civ. 3e, 31 mars 2009, n° 08-12.047). La nature de cette clause, simple prérogative contractuelle détachée de la substance même du contrat de bail (paiement du loyer contre jouissance des lieux), le permet. 

La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose donc la réunion de deux  conditions cumulatives

D’une part, un manquement imputable au preneur entrant dans le champ de la clause résolutoire : réalisation de travaux sans autorisation, comme en l’espèce, absence de paiement de loyer ou récurrence dans les retards de son versement, etc.). D’autre part, la sollicitation de bonne foi par le bailleur de sa mise en œuvre. 

L’arrêt rapporté confirme l’impériosité de cette seconde condition, dont l’insatisfaction était en l’espèce, au regard des circonstances, manifeste (V. aussi, Civ. 3e, 1er déc. 2016, n° 15-25.884). Son contrôle ne pourra, à l’avenir, qu’en ressortir renforcé, le principe de bonne foi, étant, depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, textuellement consacré dans le Code Civil (art. 1104 : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.»), ce qui ne peut être qu’approuvé au regard des abus possibles susceptibles d’être commis, notamment, par les bailleurs et de la nécessaire protection des preneurs contre la gravité des conséquences économiques qu’entraînent pour eux la résolution du contrat.

Civ. 3e, 1er févr. 2018, n° 16-28.684

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